没有损失证据违约金就不能调整浏览文章包头仲裁委员会

[案例]A与B公司于2002年元月30日在签订《商品房买卖合同》中约定：A向B公司购买在C处门面一间（含夹二层），套内建筑面积18M2 ，单价10777.78元/ M2，总房款194000元；2002年5月30日前交付经质量验收合格的商品房；B公司应当在商品房交付使用后150日内，将该房的权属登记A名下，A不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，B公司按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金，A逾期付款的违约金按应付款额每日万分之三计算；因购房发生的转移登记费，交易手续费，契税，双方各承担50%。合同签订后，A于2002年2月1日交清了购房款194000元，B公司于2003年2月17日将房屋交付原告占有使用。此后，原告多次要求被告按合同约定办理权属证书无果，于2006年8月20日诉至法院，要求B公司办理权属证书，因签约时重大误解导致约定违约金过低，显失公平为由要求B公司支付已付购房款每日万分之三违约金。审理中，B公司提出应由A先交纳房屋大修基金和相关税费后办证，但未提供证据证明书面通知过A交纳相关税费和大修基金；A亦未提供相关损失的证据。
  [判决]一审认为，双方签定的《商品房买卖合同》合法有效，因双方在合同中并未约定A交纳房屋大修基金和相关税费是办理房产证的前提条件，B公司亦无证据证明通知A交纳房屋大修基金和相关税费，B公司逾期办证，已构成违约，依法应当承担违约责任，B公司逾期办证三年多，而按已付购房款的0.03%计算的违约金仅为58.2元，明显低于A之损失，应予以适当调高，按中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准支付违约金较为合理。遂判决，B公司判决生效后十日内为A办理C处门面房的产权证并交付A产权；B公司支付A延迟办证违约金（从2003年7月18日起至交付产权证书时止，按购房款194000元每日万分之二点一计算）。诉讼费用由B公司承担。
    宣判后，B公司以A没有提供损失证据，一审法院调高没有依据为由提出上诉。二审法院认为，A未提供损失证据，没有确切的损失作为参照，约定违约金就不应当调整，A在一审中主张重大误解，显失公平，应予撤销的主张超过一年的除斥期间，法院依法不予支持。为此依法改判为，B公司在判决生效后立即支付A延迟办证违约金58.2元。
    [评析]商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务，不但要交付房屋而且要转移所有权登记，交付房屋所有权证书，B公司虽将房屋交付A使用，但并未办理产权转移登记，向A交付产权证书，构成了违约，依法应当承担违约责任。A以违约金的约定存在重大误解，显失公平主张撤销，因撤销权系形成权之一，只因一方当事人的意思而成立，其存续受除斥期间的限制，超过了除斥期间撤销权消灭，故A主张撤销法院依法不应支持。根据《合同法》第114条之规定，法院违约金调整的前提是违约金低于损失或过分高于损失之事实存在，且有一方当事人请求调整，该事实应由请求调整方负证明责任。本案中，B公司已将房屋交付A使用和收益，A主张调高违约金，应当证明B公司延迟办证给A造成了损失，该损失高于约定违约金，A没有提出损失依据，不能举证证明违约金低于损失，应当承担结果意义的举证责任，其主张自然不能得到法院的支持。