包头仲裁委员会
裁 决 书
（200）包仲裁字第号
申 请 人(被反请求人)：包头市×××公司
法定代表人：×××
住 所：×××
委托代理人：××× 该公司法律顾问
被 申请 人(反请求人)：×××
被 申请 人(反请求人): ×××
委托代理人：×××
包头仲裁委员会（以下简称本会）根据申请人与被申请人于二○○ 年 月 日签订的《商品房买卖合同》中的仲裁条款及申请人于二○○ 年 月 日提交的仲裁申请，受理了该合同项下的争议仲裁案。
申请人选定×××仲裁员，被申请人选定×××为仲裁员，双方当事人均未在规定期限内选定首席仲裁员，根据《中华人民共和国仲裁法》第三十二条的规定，由本会主任指定×××为首席仲裁员。首席仲裁员×××、仲裁员×××、×××于二○○ 年 月 日组成仲裁庭。
二○○ 年 月 日，被申请人提出反请求，根据《包头仲裁委员会仲裁规则》第三十四条第（一）项的规定，仲裁庭合并审理。
仲裁庭于二○○ 年 月 日开庭仲裁。申请人的委托代理人×××和被申请人的委托代理人×××到庭。双方当事人陈述了案情，向仲裁庭提供了相关的证据，进行了质证，回答了仲裁员的提问，并就本案的事实和法律问题进行了辩论和最后陈述。根据《中华人民共和国仲裁法》第五十一条的规定，仲裁庭主持调解未果。
本案现已仲裁终结。现将本案案情、仲裁庭意见和裁决分述如下：
一、 本案案情
申请人称：申请人于二○○ 年 月份拟在×××投资建成规模的“×××”，并于二○○ 年 月×××日正式取得包头市商品房预（销）售许可证。为了该项目的营销工作能够顺利开展。申请人与具有专业房地产营销资质的×××有限公司（以下简称×××公司）于二○○ 年 月 日签订了《×××公司商业项目代理营销及策划协议》（以下简称营销协议书），委托×××公司代为销售该项目涉及的房地产。但在销售过程中，首先，申请人发现×××公司违反承诺私自将部分销售款项侵占挪用，后在申请人劝戒下予以归还。其次，×××公司在销售活动中有过度夸大产品内涵的行为，给购房者很多无法兑现的承诺。后这些承诺经申请人多方努力才予以解决和消除，给申请人造成巨额财产损失。鉴于上述情况，申请人于二○○ 年 月 日正式与×××公司解除代理关系。但在双方移交有关代理期间形成的法律文件、合同这一环节时，申请人却发现了更为严重的问题，即×××公司为了达到骗取申请人高额代理佣金的目的，居然不择手段，不惜损害申请人的合法权益与部分购房业主恶意串通，具体情形为：×××公司与被申请人于二○○ 年 月 日在签订《包头市商品房销售合同》过程中，明知该项目于二○○ 年 月 日不可能竣工交付使用，为了迁就被申请人二人能够主张逾期交房违约的目的，而将上述不可能兑现的承诺签署在售房合同上。这使得申请人于签约当天就面临严重的违约问题，将承担巨额的逾期交房的违约责任。被申请人与×××公司的上述做法存在明显漏洞和问题，违反客观规律。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，为维护申请人的合法权益，提出以下仲裁请求：1、依法确认×××公司代理申请人与被申请人所签订的《包头市商品房买卖合同》无效。2、被申请人返还申请人所有的房产。3、仲裁费用由被申请人承担。
申请人为证明其主张提供以下证据：
1、《建设工程施工许可证》，证明开工日期为二○○ 年月 日。
2、《包头市商品房预（销）售许可证》，证明申请人于二○○ 年 月 日正式取得包头市商品房预（销）售许可证。
3、《×××公司商业项目代理营销及策划协议》，证明二○○ 年 月 日，申请人与×××公司签订代理营销及策划协议，双方代理关系成立。
4、收据，证明代理人×××公司有严重违约行为，私自收款并侵占挪用申请人款项。
5、《解除代理协议》，证明×××公司与申请人于二○○年 月 日正式解除了代理关系。
6、报案材料，证明×××公司在代理期间存在私自挪用款项、夸大宣传、与购房者恶意串通等行为。
7、致歉函，证明×××公司承认与购房者有恶意串通签订致使申请人处于严重违约的《商品房买卖合同》的行为。
8、《商品房买卖合同》，证明签约时间为二○○ 年 月日与合同约定的交房时间即二○○ 年 月 日之间存在逻辑上的矛盾，将申请人置于刚一签约，就违约的境地，系×××公司与被申请人恶意串通所形成的结果。
9、《律师函》，证明被申请人已经着手实施恶意主张违约金的行为。
被申请人辩称：申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，而且不违反国家法律法规的规定，且该合同依法在包头市房管部门进行了备案。因此，该合同合法有效。依据合同法第五十二条的规定，双方所签订的合同不存在合同无效的情形。被申请人按约履行了合同义务。申请人没有按合同约定期限交付房屋，且被申请人已经实际使用了该房屋。因此，申请人要求被申请人返还该房屋没有法律依据。
反请求人（被申请人）称：在二○○ 年 月 日被反请示人（申请人）其开发建设的×××还不具备商品房销售资质的情形下，采用和反请求人（被申请人）签订《借款协议》的手段变相出售房产，在同年八月十一日就收到了反请求人（被申请人）交付的1807522元。直到二○○ 年被反请求人（申请人）在具备了房屋销售资质和反请求人才签订了《商品房买卖合同》，向反请求人（被申请人）出售位于×××商业用房，总房价1781075元。在该合同中详细约定了反请求人（被申请人）与被反请求人（申请人）双方的权利义务，但是被反请求人(申请人)违反了最基本的诚信原则，严重违约，逾期交付房屋长达196天，严重侵犯了反请求人（被申请人）的合法权益，给反请求人（被申请人）造成了巨大经济损失。为此，提出以下仲裁请求：1、被反请求人（申请人）向反请求人（被申请人）支付借款利息71262元、逾期交付房屋的利息72762元、逾期交付房屋的违约金354274元；2、被反请求人（申请人）向反请求人（被申请人）返还多支付的购房款26447元；3、本案仲裁费用由被反请求人（申请人）承担。
反请求人（被申请人）为证明其主张提供以下证据：
1、借款协议和借款收据，证明被反请求人（申请人）在不具备销售房屋的情况下以借款形式与反请求人（被申请人）签订了《借款协议》，借款数额为1807522元，且反请求人（申请人）已按约支付。
2、《商品房买卖合同》，证明双方形成商品房买卖合同关系，合同就房屋价款、逾期交房的违约责任等进行了约定。
3、律师函，证明被反请求人（申请人）对所欠反请求人（被申请人）款项认可的事实。
4、申通快递详情单，证明被反请求人（申请人）收到律师函的日期，且未按律师函的日期向反请求人（被申请人）出具任何书面材料。
经仲裁庭审理查明：二○○ 年 月 日，申请人（被反请求人）与被申请人（反请求人）签订了一份《借款协议》，协议约定，申请人（被反请求人）向被申请人（反请求人）借款1807522元。被申请人以其开发的×××抵押给被申请人（反请求人），待房屋正式开始销售时，被申请人（反请求人）可以将借款作为购房款优先购买上述房产，同时本协议失效。申请人（被反请求人）应根据借款时间和中国人民银行同期贷款基准利率以本息合计的形式偿还本协议约定的借款。
申请人（被反请求人）于二○○ 年 月 日取得（200 ）包房字第 号商品房预（销）售许可证。二○○ 年 月 日，申请人（被反请求人）与×××公司签订《×××公司商业项目代理营销及策划协议》，协议约定，由×××公司对申请人（被反请求人）开发的×××项目代理营销及策划服务。二○○ 年 月 日，×××公司代理申请人（被反请求人）与被申请人（反请求人）签订了《商品房买卖合同》。合同约定，被申请人（反请求人）购买申请人（被反请求人）开发的×××商业底店一套，建筑面积为231.31平方米，每平方米价格为7621.53元，总价款为1781075元。申请人自购房之日起，一次性付总房款。申请人（被反请求人）于二○○ 年 月 日前，将商品房交付被申请人（反请求人）。若未按期交付，合同继续履行。申请人（被反请求人）应支付被申请人（反请求人）已付款利息，利息自合同约定申请人（被反请求人）应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，申请人（被反请求人）还应每日按商品房价款的万分之十向被申请人（反请求人）支付违约金。被申请人（反请求人）用被申请人（反请求人）欠其借款1807522元抵顶房款。申请人（被反请求人）于二○○ 年 月 日向被申请人（反请求人）交付房屋。二○○ 年 月 日申请人（被反请求人）与×××公司解除了代理关系。
二、仲裁庭意见
仲裁庭认为，申请人（被反请求人）与被申请人（反请求人）签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。×××公司与申请人（被反请求人）是代理关系，但不是本案合同主体。代理人的行为应由被代理人负责。申请人（被反请求人）主张依据《中华人民共和国合同法》第五十二条确认申请人（被反请求人）与被申请人（反请求人）签订的《商品房买卖合同》无效的理由不能成立。对申请人（被反请求人）的仲裁请求，仲裁庭予以驳回。被申请人（反请求人）按约向申请人（被反请求人）付清了购房款，履行了合同义务。但是关于房屋交付的时间合同约定是二○○ 年 月 日前交付，而签订合同时间却是二○○ 年 月 日。这一约定有悖常理，应属约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，被申请人（反请求人）有权随时主张。但被申请人（反请求人）未提供相关证据证明曾在申请人（被反请求人）交付房屋之前行使过该权利。因此，对被申请人（反请求人）要求申请人（被反请求人）支付逾期交房违约金和利息的仲裁请求，仲裁庭不予支持。申请人（被反请求人）与被申请人（反请求人）签订的《借款协议》未约定仲裁条款，被申请人（反请求人）购房款已交清，多出的部分款项仍应属借款。对被申请人（反请求人）要求申请人（被反请求人）支付借款利息及退还多收款项的仲裁申请，不在本案审理范围。
本案仲裁费由双方当事人各自承担。
三、裁 决
根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，裁决如下：
（一）驳回申请人（被反请求人）的仲裁请求；
（二）驳回被申请人（反请求人）要求申请人（被反请求人）支付逾期交付房屋违约金和利息的仲裁请求；
（三）驳回被申请人（反请求人）要求申请人（被反请求人）支付借款利息和多收款项的仲裁申请；
（四）本案仲裁受理费 元，处理费 元，共计 元（申请人已预交），由申请人（被反请求人）承担。本案反请求仲裁受理费 元，处理费 元，共计 元，由被申请人（反请求人）承担。
本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。
首席仲裁员
仲 裁 员
仲 裁 员
二ＯＯ 年 月 日
记 录 员：×××
