【案情】利达房地产开发有限公司（以下简称利达公司）系名山花园房地产项目的开发商，在办理了名山花园项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地批准书》及《境外出售和土地使用权转让批复》等有关法律手续后，于1994年1月至9月，分别与何某、梁某等48户香港购房业主（以下简称购房业主）签订了《名山花园买卖合同》，约定：甲方（利达公司）须于1994年12月31日或之前将验收合格的商品房交付乙方（购房业主）使用，如不能按期交付，每延期1日以乙方已付楼款为本金，按月利率3％计付违约金，延期超过120天，则乙方有权解除合同，甲方应将乙方已付的一切款项及利息在60天内退给乙方，同时还须向乙方支付违约金；甲方出售的房产需按照批准的建筑图纸完成全部建筑工程，并经市有关建筑工程质量检验部门检验合格后方可交付乙方使用，如有关部门检验为质量不合格时，乙方有权要求修补或提出退房；乙方交清楼价款后，甲方协助乙方向市房屋产权登记部门领取房产证，领取房产证的手续费由乙方负责。之后，购房业主按约定交清了全部楼价款6,973,158港元。

　　利达公司按期完成了所售楼房的施工，并于1994年6月至该年年底前陆续办理了各栋楼房的竣工验收手续。经市建设工程质量监督站（以下简称质监站）检验，该工程合格，同意交付使用。1994年n月前后，根据利达公司与购房业主的事前商定，购房业主按楼价的6.5％向利达公司交纳了代办房产证费用453,239港元。1995年1月中旬前后，利达公司为购房业主办理了房产证，并交各位购房业主签收。

　　1998年10月，购房业主以利达公司未按期交付验收合格的商品房，且多收办理房产证费用为由，向省高级人民法院提起诉讼，请求法院判令利达公司支付逾期违约金，退还多收取的费用，终止履行《名山花园买卖合同》。一审期间购房业主向法院提交了质监站1998年7月20日、施工单位1998年8月11日关于讼争房屋未办理竣工验收手续的证明。对此，质监站1999年4月13日出具的《关于名山花园小区工程验收情况的补充说明》，以及该站站长朱某在1999年10月9日接受一审法院调查询问时的证言均证明，讼争房屋在1994年年底前已进行竣工验收。

　　经一审法院审理认为，《名山花园买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规，应为有效，各方应严格按合同履行。根据法律规定，财产交付之日即发生所有权转移，而房屋所有权的取得应以房产部门颁发的房产证为准。当事人在《名山花园买卖合同》中未约定房屋交付方式，购房业主又系香港业主，且约定由利达公司办理房产证，故应认定办理房产证的时间为房屋交付时间。利达公司未按合同约定在1994年12月31日之前交付房屋，应承担自1995年1月1日至房产证颁发之日逾期交付的违约责任。利达公司以该判决适用法律错误，提起上诉，但二审法院经依法审理驳回其上诉，维持原判。

　　【漏洞与风险分析】

　　本案是一起因商品房买卖合同当事人对房屋的交付未作约定的情况下而对房屋交付方式及时间有不同的理解而发生的纠纷。

　　交房是房产买卖中出卖人应负的合同义务。在房产买卖合同中，出卖人应当保证将买卖房产的所有权移转给买受人。此项义务包括两个方面：一是将房屋实际交给买受人占有；二是通过办理产权转移登记手续，将买卖房产的所有权转移到买受人名下。然而，在现实的商品房买卖以及司法实践中，如何认定房屋的交付却有不同理解和主张。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。据此，此种主张是将不动产的交付与《合同法》所规定的动产交付是一致的。由此可见，房屋的交付使用，就是出卖人将已经建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。根据这一主张，本案中的开发商已经在约定的时间内履行了交房义务，其行为并未构成违约。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。依我国民法学界的通说和物权法草案的规定，认为不动产物权的变动应采取登记要件主义。根据这一主张，房屋等不动产的交付是通过登记完成的，也就是说，只要未完成产权过户登记就认定房屋未交付。根据这一主张，本案中的开发商未在约定的时间内履行交房义务，其行为构成违约。本案中的一审和二审法院就采取了这种观点，判决开发商迟延交付房屋构成违约。

　　【风险提示】

　　在商品房买卖合同中，双方当事人所签订的商品房买卖合同如果对商品房的交付方式约定不够明确，即未明确约定是以开发商将商品房交付买受人占有使用（即交钥匙），还是以开发商办理房屋产权过户登记后交付房产证作为房屋的交付，将导致房屋出卖人和买受人产生不同的理解，并因此使其中的一方承担了一定的交易风险。

　　根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，主要包括以下风险：

　　（1）房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　（2）由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：①商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；②商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；③商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　（3）商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。